재개발 재건축 구분 못하고 있는 당신을 위한 친절한 정리

요즘 TV를 켜면 정말 우울한 일들 뿐이네요. 여러분도 동감하시는 바이죠? 작자의 입에서는 절로 한숨이 나옵니다. 사실 계속 기분이 쳐지다 보니 아무것도 하기 싫었지만, 이렇게 쳐져 있는 작자에게 다시 글을 쓰게 한 계기, 바로 어제였습니다.

재개발 재건축 차이

어제 작자는 한 질문을 받았습니다. 그래도 간간히 부동산 쪽에 관심이 있고 관련 글을 쓰고 있는 것에 대해 알고 있는 친구가 저에게 물어보더군요. ‘작자야, 재개발 재건축 차이가 뭐냐? 같은 거 아니냐?’ 이렇게요. 여러분은 이 질문에 대해 어떻게 생각하시나요?

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사실 처음에 이 질문을 받았을 때 미주알 고주알 설명해 주었지만 써서 보여 달라는 친구 덕에 오늘 작자가 이렇게 글로 써 보려 합니다.

자, 낡은 건물을 부수고 다시 짓게 되는 것도, 또 오래되고 낙후되어 있는 지역에 새로운 건물들을 세워 새로운 형태로 개발시키는 것은 우리 주위에서도 쉽게 볼 수 있는 광경입니다. 그러나 많은 사람들은 이 재개발 재건축의 개념을 잘못 이해하고 본래의 뜻과 달리 사용할 때가 많습니다. 바로 대략적인 개념은 안다고 해도 언제 어떤 용어를 적재적소로 사용해야 하는지 잘 모르기 때문인데요.

이 두 사업은 정비 사업으로써 비슷한 형태를 띄고 있지만 목적과 특성에서 각기 다른 점을 보입니다. 쉽게 말하면 다시 개발하는 것은 재개발이고 다시 건축하는 것, 이게 재건축이지요.

재개발 사업

재개발의 경우 다시 개발을 하려 하는 것이니, 돈이 많이 들어갑니다. 그런데, 집 짓는것, 공원을 만드는것, 길을 정비하는 것, 이 모든 것은 개인이 하는 것이라기보다는 기관에서 해야 하는 일에 속하죠. 즉, 재개발은 공공성을 띕니다.

예를 들어 도로, 상하수도를 포함 정비기반시설이 열악하며 노후, 혹은 불량한 상태의 건축물이 밀집한 지역의 주거 환경을 개선, 정비구역 내에서 관리처분계획에 따라 주택 혹은 부대, 복리시설을 건설한 뒤 공급하거나 토지로 공급시키는 것, 이는 재개발에 속한다 볼 수 있을 것입니다.

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혹은 도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하며 도로, 상하수도 시설이 제대로 되어 있지 않은 곳을 재개발 구역으로 지정한 뒤 이를 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업도 재개발의 한 일환이지요.

쉽게 말해 재개발은 대표적으로 달동네 개발을 예시로 들 수 있습니다. 달동네는 도시 외곽의 산등성, 산비탈 또는 비교적 높은 지대에 거지주를 의미하며 도로, 상하수도, 공원 등 기반시설이 열악한 곳이 대표적입니다. 이런 곳에 재개발이 이루어지면 기존 집이 전면 철거되게 되며 그 자리에 아파트, 기반시설이 갖춰지게 되지요.

재건축 사업

다음은 재건축입니다. 재건축은 집을 새로 짓는 것입니다. 즉, 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허문 뒤 다시 짓는 것을 말하지요. 주택건설촉진법에 근거된 것으로 노후, 불량주택을 철거하고 그 철거한 곳에 신 주태긍ㄹ 건설하려 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 건설되는 사업이며 유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 사업이죠.

즉, 도로, 공원과 같은 인프라는 훌륭하나 집만 짓게 되는 것이죠. 그렇기에 공공성을 띠고 있는 재개발과는 다른 의미를 갖는 것입니다. 쉽게 말해 비용은 적게 들지만 정부의 규제는 많은 편이지요. 또 재개발에 비해 사업성은 높다 할 수 있지만 규제의 타깃이라 속도의 문제가 항상 존재하지요.

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즉 재건축은 정비기반시설은 어느정도 갖춰져 있지만 노후된 상태의 건축물이 밀집되어 있는 지역에서 주거환경을 개선시키기 위한 사업이라 할 수 있으며 관리처분계획에 의해 공동주택 및 부대, 복리시설을 건설 뒤 공급하는 사업인 것입니다. 그러나 투자 비용이 많이 드는 사업이기에 조합원들 내에 분쟁이 생길 수 있고 투자 수익이 큰 만큼 정부 규제가 엄격한 편에 속해 예상보다 그 사업시간이 길어질 때가 있습니다.

이 둘은 기존의 낡은 건물을 부순 뒤 새로운 건물을 짓는다는 개념은 비슷할 수 있지만 엄연히 그 차이점이 있습니다. 쉽게 말하면 재개발 조합원이 되기 위해서 토지 건축물의 소유는 필수요소로 작용하는데, 토지 또는 건축물 중 어느 하나만 소유권을 갖고 있다 하면 조합원이 될 수 있지만 재건축의 경우에는 토지, 건축물 이 두가지를 모두 소유하고 있어야만 조합원 자격이 주어지는 것이지요.

이제 아시겠지요?

오늘은 저 작자와 함께 재개발 재건축 의 차이점에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 앞으로도 작자는 여러분이 궁금해하거나 헷갈려 하는 여러 문제들에 대해 두 손 뻗어 열심히 타자 쳐 드릴것을 약속해 드립니다. 홍익인간의 정신을 잊지 않겠습니다.